상가 투자시 주의점 및 좋은 상가 고르는 법

요약

 

상가 투자할 때 주의 해야하는 것은 공실, 대출반환, 관리비등에 대한 것이다. 좋은 상가를 고르기 위해서 상권분석과 프랜차이즈 가게의 입점여부, 유동인구를 꼭 살펴 볼 필요가 있다.

 

 

목차

1. 상가 투자 위험
2. 꼭 알아두어야 하는 상가 투자 주의점
3.  좋은 상가 고르는 법

 

 

 

 상가 투자 위험

 

최근 길을 가다 보면 임대라고 붙은 상가가 유독 많이 눈에 띄는 것을 알 수 있다. 목 좋은 곳에 빈 상가를 보게 되면 관심이 생긴다면 당신은 투자자가 맞다. 하지만 지금은 상가 투자를 하기에는 유독 위험한 시기임을 알아 두어야 한다. 부동산 투자도 그렇지만 상가 투자는 대부분 대출을 받아서 시작하는 경우가 많다. 

그래서 현재와 같은 고금리 시대에는 공실이 되었을 때 대출 이자등을 버틸 수 있는지를 가장 먼저 고려해 보아야 한다. 상가 투자는 아파트 투자와는 달리 공실이 자주 일어난다. 아파트는 사람의 주거 공간이라서 잘 팔리지 않으면 가격을 낮추어 전세, 월세로 내어 놓으면 일정부분 현금흐름을 만들 수 있다.

 

 

하지만 상가는 말 그대로 '장사' 를 위한 공간이다 보니, 지금과 같은 고금리에 불경기가 겹치면 장사를 하려는 수요가 줄어들어 공실이 긴 기간 지속될 수 있다. 공실이 지속되어도 투자자의 주머니에서 고정비는 계속 나가게 된다. 오늘 글에서는 상가를 투자하기 전에 어떤 위험 요소가 있는지 꼼꼼이 살펴 보고, 그래도 상가의 수익률을 가져가고 싶다면 좋은 상가를 고른 방법에 대하여 알아보도록 하자.

 

 

 

꼭 알아두어야 하는 상가 투자 주의점

 

바로 결론으로 들어가 특히 상가 투자가 처음인 분들이 알아두어야 하는 상가 투자 주의점에 대하여 요약해 보겠다.

 

 

1. 해당 상권의  주요 도로와 실제 사람들이 다니는 통로를 알아둔다.

2. 공실이 되었을 때 매달 나가는 고정비 (대출금리+ 관리비)에 대해서 미리 정리해 둔다.

3. 해당 상가에 이미 임차인이 있다면, 실제 그 가게를 이용해 보고 이용 고객들의 수와 만족도를 체크한다.

4. 관리사무소에서 실제 부과되는 관리비가 얼마이고, 어느정도 관리가 되는지 체크해 본다.

5. 주변 상가의 시세, 월세, 손바뀜을 꼭 체크한다.

6. 공실이 되었을 때 대체 가능한 사업장이 어떤 것이 있을 지 미리 생각해 둔다.

7. 신도시 상가는 분양받지 않는다. 신도시 상가는 적어도 3번의 손바뀜이 있음을 기억하라.

 

 

 

상가 투자를 하게 되면 따박 따박 월급처럼 돈이 들어 올 것이라는 중계인의 말을 듣고 투자하는 분들이 많이 있다. 특히 직장생활을 하다가 퇴직 할 때 쯤 퇴직금이라는 목돈이 생기는 장년층을 노리는 사람이 많다. 그들을 꼬실 때 가장 많이 하는 말이 '이미 세팅되어 있는 상가' '손해율 제로' ' 만약 임차인이 빠지면 자기가 바로 넣어 주겠다' '이 가격에 다시는 이런 상가 못 구한다' '월세로 200만원이상 가능' 이다.

 

 

 

하지만 이런 약속은 여러분이 상가계약을 하는 순간 물거품처럼 날라갈 거짓말이다. 순식간에 번갯불에 콩 구어 먹듯 상가를 샀다가 공실, 임차인과의 갈등, 해마다 갱신되는 대출양의 감소로 오히려 고통을 받는 장년층이 많기 때문에 적어도 위의 7가지는 꼭 알아두고 상가 투자를 생각해 보아야 한다.

 

 

 좋은 상가 고르는 법

 

그렇다면 어떤 상가가 투자하기 좋은 곳인가? 이런 의문이 들 수 있다. 실제 아파트 투자를 해 본 적 없는 사람이라면 처음부터 상가 투자를 하지 않는 것이 좋다. 아파트를 투자해 보면서 상권과 일자리에 대한 이해가 없다면 좋은 상가를 고르는 눈이 아직은 부족할 수 있기 때문이다.

그래도 좋은 상가를 고르고 싶다면 아래의 방법을 염두에 두도록 하자.

 

 

1. 좋은 상가는 좋은 상권과 관련있다. 

 

가로수길같이 무슨 이름이 붙은 유명한 상권이라고 해서 좋은 상권은 아니다. 제일 좋은 곳은 내가 직접 살고 있는 곳에서 부터 범위를 넓혀나가는 것이 좋다. 내가 실제로 다니는 길, 사람들이 많이 이용하는 상권. 그 중에서도 유독 잘 되는 곳. 이런 곳의 특징을 살피다 보면 좋은 상권에 대한 눈이 길러진다.

 

 

2. 프랜차이즈 가게를 주목한다.

 

프랜차이즈에는 상권만 분석하는 전문가가 따로 있다. 그만큼 상권 분석은 확실하다. 위에서 신도시 상권에는 손을 대지 말라고 했지만 프랜차이즈 가게가 들어오는 곳 근처는 그래도 유동인구가 있다는 뜻이다. 아주 싼 가격에 경매가 나온다면 고려해볼 여지가 있다.

 

 

3. 누가 뭐래도 유동인구이다.

 

좋은 상가는 사람들이 많이 다니는 길목에 있어야 한다. 이런 곳은 권리금이 깔려있기 때문에 가격이 싸진 않다. 하지만 싸다고 어디 2층, 3층, 구석진 곳, 2면 도로 뒤쪽에 상가를 구입하게 되면 공실로 크게 고통을 받게 된다. 차라리 권리금이 깔려 있는 좋은 위치의 상가를 고르는 것이 유리하다.