부동산 임장시 역세권 외 고려해야 할 사항 (학세권, 병세권)

요약

 

부동산 임장시 역세권외에도 주목해야 하는 것은 학세권, 병세권이다. 부동산 임장 준비할 때도 이 두가지를 고려해야 하는데 직접 임장을 나가기 전에 네이버 지도와 호갱노노를 이용해서 학원가와 병원 주변 시세를 확인해 볼 필요가 있다.

 

목차

부동산 임장 방법

부동산 임장체크리스트

부동산 학세권

부동산 병세권

 

부동산 임장 방법

부동산 임장이란 부동산 투자를 위해서 직접 발로 해당 지역을 돌아보는 작업이다. 요즘은 직접 발로 돌아보는 부동산 임장 외에도 다양하게 개발된 부동산 앱과 네이버 지도를 이용해서 컴퓨터로 미리 부동산 임장을 하는 경우가 많다. 결국 부동산 임장을 하는 이유는 이 아파트가 미래에 가치가 있을 지 투자물건으로 판단하기 위해 직접 눈으로 보고 경험하는 것이다. 큰 준비없이 그냥 부동산 임장을 나간다면  큰 소득없이 다리만 아플 수 있으므로 미리 준비를 하는 과정이 필요하다.

그래서 아래의 과정으로 부동산 임장을 나간다면 도움이 될 것이다.

1. 부동산 임장을 나갈 관심 지역 요약하기

2. 아파트실거래가, 호갱노노, 아파트지인, 네이버 지도를 열어서 대장아파트와 내가 투자 가능한 아파트 리스트를 요약한다.

3. 실제 해당 지역 대장아파트 매매가 전세가 추이와 내가 관심있게 볼 아파트 리스트 가격 추이를 비교한다.

4. 해당 지역의 역세권, 학세권, 병세권, 숲세권 중 어디에 해당하는지 미리 체크한다.

5. 임장에 나가서 체크할 리스트를 미리 준비해간다.

6. 해당 지역 부동산 중개소와 미리 약속 시간을 정해서 방문한다.

 

 

부동산 임장체크리스트

부동산 임장을 나갈 때 중요한 것은 임장체크리스트이다. 그냥 무작정 나가면 놓치는 부분이 있을 수 밖에 없다. 그래서 임장체크리스트는 꼭 정리해서 가는 것이 중요하다. 예를 들면 아래와 같다.

 

1. 해당지역 대장아파트 이름

2. 아파트 세대수

3. 아파트 남향, 층수, 뷰 등 로얄동, 로얄층 위치

4. 현재 시세와 전세 갭 (하락, 상승 추세), 나와 있는 매물 갯수

5. 근처 초등학교, 중학교, 학원 군집지역 확인

6. 해당 아파트를 사는 사람들이 출퇴근 하는 직장 (가는 역)

7. 해당 지역 호재 (새로 들어오는 일자리가 있는지 중개소에게 물어보기)

8. 지역민 (놀이터에 있거나 산책하는 노인에게)에게 주변에 살기 불편한 점있는지 물어보기 (주변 도로, 소음 등)

 

 

부동산 학세권

특히 현재와 같은 하락기에는 부동산 가격이 떨어지는 것을 방어하는 곳을 선점하는 것이 중요하다. 그 중에서는 어쩔 수 없이 그 지역에 살아야만 하는 수요가 있는지를 알아 놓아야 한다. 그렇다면 어떤 사람들이 그 지역에 살아야만 하는 걸까? 가장 대표적인 것은 학교, 학원에 애들을 보내야만 하는 가정이 많은 곳이다. 우리는 이곳을 '학세권'이라고 말한다. 학세권이라고 말하면 가장 대표적인 용어가 바로 '초품아' 이다. 초품아는 초등학교를 품은 아파트의 줄임말이다. 초등학생 자녀를 둔 많은 학부모는 어린 자녀가 큰 도로를 건너지 않고 학교를 갈 수 있기를 원한다. 

 

 

그래서 해당 지역에서 초등학교와 가까운 대단지 아파트의 경우 쉽게 가격이 떨어지지 않는 경우가 있다. 하지만 최근에 출생률이 떨어지면서 이런 초품아보다 더 관심을 받는 것은 학원에 쉽게 접근할 수 있는지 여부이다. 서울에 대표적인 학세권은 대치동이다. 꼭 대치동이 아니라고 해도 목동, 분당, 중계 등 주요 지역에는 학원이 몰려있는 지역이 있다.

 

 

부동산 학세권은 학부모에게 어쩔 수 없는 선택이기 때문에 전세 월세로라도 들어가려는 수요가 있기 때문에 쉽게 아파트 매매가 떨어지지 않는 장점이 있다. 이런 학세권을 알아보기 위해서 '호갱노노' 라는 부동산 앱을 활용하는 것을 추천한다. 다른 부동산 앱에 비하여 호갱노노는 PC에서 학원이 몰려있는 곳, 학원갯수등을 지도에 표시해 놓았기 때문에 부동산 임장 전 내가 관심있는 아파트가 학세권과 얼마나 가까운지 확인 할 수 있는 이점이 있다.

 

 

부동산 병세권

최근 대한민국은 출생율이 크게 줄었다. 그 의미는 점점 나이 많은 사람들이 많아지는 노령화 사회가 되었다는 뜻이다. 사람이 나이가 들면 많은 질병이 생긴다. 아프면 병원에 가야 한다. 병원이 멀면 나이가 들 수록 살기가 힘들어진다. 그 말은 앞으로 많은 사람들은 3차병원에 접근이 가능한 병세권을 선호하게 된다는 말이기도 하다.

 

부동산 투자는 내가 아닌 대다수가 원하는 것이 뭔지 생각해 봐야한다. 우리나라는 앞으로 병원의 이용 특히 3차병원에 대한 요구가 높아 질 수 밖에 없다. 지금도 지방에 사는 사람들이 삼성병원, 아산병원, 서울대 병원에서 진료보기 위해 ktx를 타고 올라오는 상황이다.

 

 

간단하게 부동산 병세권을 알아본다면 위의 삼성, 아산, 서울대, 성모 병원 주변을 알아 볼 수도 있겠지만, 우리는 지방의 수요도 생각해 볼 필요가 있다. 지방에서는 srt, ktx를 이용하거나 나중에는 이곳과 gtx가 연결되는 곳까지 이용할 수 있다는 뜻이다. 그래서 수서역 주변을 부동산 병세권으로 꼭 눈여겨 봐야 할 것이다.