전세 사기 방지 방법과 전세금 미반환시 고소 가능 여부

전세금을 못 돌려받으면 임차권등기명령과 보증보험 신청부터 실행하는 것이 좋다. 고소로 넘어가면 변호사를 선임해야 하고 마음고생이 심해지기 때문이다. 만약 전세 보증보험이 없고, 임차권등기명령에도 끄덕하지 않으면, 소송으로 넘어갈 수있다.

 

목차

1. 전세 사기
2. 전세 사기 방지 방법
3. 전세금 못 받았을 때 대처
4. 전세금 미반환시 고소

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전세 사기 

 

한국에만 존재하는 전세라는 제도는 2년의 계약 기간 동안 집주인에게 목돈을 맡긴 후 퇴거 시 다시 반환해서 받아가는 제도이다. 한국에서만 전세라는 목돈을 맡기는 제도가 생긴 이유는 70-80년도 '고금리' 덕분이다. 하지만 지금은 저금리 시대이고, 최근 발생한 빌라왕 전세사기 문제로 점차 전세에 대한 불안감이 커지고 있다.

 

 

이 글에서는 전세사기 방지방법과 전세금을 돌려받지 못했을 때 할 수 있는 방안에 대해서 알아본다.

 

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전세 사기 방지 방법

 

전세 사기는 전세 계약을 맺을 때부터 주의를 해야 한다.

 

1. 계약서 작성 및 확인

계약서에는 전세보증금 액수, 계약기간, 중개수수료, 연체이자율, 권리의무 관계 등이 구체적으로 명시된 것을 확인한다.
계약 전 계약서 내용을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 중요한데 모르는 것이 있으면 무조건 전문가에게 문의하여 확인받아야 한다. 전세 사기 때 아무것도 모르는 20-30대 학생 신혼부부들이 피해자가 되는 이유는 이런 계약서의 중요성을 잘 모르고 싸니깐 급하게 싸인하게 되기 때문이다.

 

2. 권리관계 확인

가장 중요한 것은 등기부등본이다. 부동산등기부등본을 통해 건물주의 인적사항, 소유권 현황, 설정된 권리관계를 확인해야 한다. 그 집에 잡혀 있는 저당권, 가압류, 가처분 등 제한사항이 없는지 반드시 점검해야 한다.전세 거래 시에는 임대인이 진짜 집주인 당사자인지 확인하기 위해 등기부등본을 확인한다고 보면 된다. 동시에 전세권 설정여부와 설정금액도 미리 파악하는 것이 좋다.

 

3. 인감증명서 확인

인감증명서는 본인의 인감인지를 증명하는 공적 증명서이다. 전세 계약 시 집주인의 인감증명서를 제출받아 주민등록증과 꼭 확인해 본다. 인감이 맞지 않으면 계약이 무효가 될 수 있다.

 

 

4. 보증금 지급은 계좌이체로 한다.

 

보증금은 현금보다는 계좌이체가 좋다. 기록에도 남고, 범죄에 노출될 가능성도 낮다.  이유가 있어서 전세 보증금을 일부분만 보낼 때에는 절대로 중개업체의 계좌를 이용하지 않는다. 중개업자가 저지른 전세사기가 생각보다 많다. 

 

 

5. 전세보증금 반환보증 제도를 활용한다.

 

정부에서는 전세반환보증을 만들어 전세입자를 보호하고 있다. 보증한도는 수도권 5억원, 비수도권 3억 원이다. 소액의 비용을 내고 이용할 수 있으며, 보증기간은 1년이니 꼭 이 제도를 이용하도록 한다.

 

6. 중개인 선임 시 주의사항

처음 전세 계약을 맺기 전 중개보수 요율, 중개의 범위 등을 사전에 명확히 해두는 것이 좋다. 아닌 사람도 있지만 많은 중개인들은 계약이 끝나면 나몰라라 하기 때문인데, 중개인의 자격 여부, 중개사무소 실제 운영 여부 등을 확인하는 것이 좋다.

 

그래서 중개사무소에 개설된 공인중개사인지 확인하고, 혹시 중개보조인이 중개하고 있는 것은 아닌지 확인해야 한다.

 

 

7. 전세입자는 전입 신고와 확정일자를 잔금치르는 날 무조건 실행한다. 

 

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전세금 못 받았을 때 대처

 

이렇게 전세 계약을 깔끔하게 했는데도, 계약이 끝나고 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 집주인이 돈이 없다고 기다려달라고 주장하는 경우가 대다수이다. 보통은 다음 전세계약자의 전세금이 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다고 주장하는 경우가 많다. 이럴 때 할 수 있는 대처 방법에 대해서 알아보자.

 

 

1. 임대권등기명령

 

퇴거 후 임차권등기명령 단점과 기간 및 후기

퇴거 후 임차권등기명령 단점과 기간 및 후기

 

사실 전세금을 못 받았을 때는 어떻게든 서로 협의 하고 협상하는 것이 우선이다. 송사로 넘어가면 임차인도 괴로워지기 때문이다. 그래서 중개인을 통해서 먼저 합의를 시도해 본다. 전세입자는 집을 보러 오는 분들을 위해서 최대한 깔끔한 상태로 집을 소개하고, 집주인은 시세보다 낮더라도 전세금을 낮추어 집을 내어 놓는 과정을 거치는 것이 좋다.

 

 

하지만 일부 말이 통하지 않는 집주인에게는 위와 같은 임대권등기명령을 보내야 그제 말귀를 알아듣기도 한다. 위의 글을 꼭 참고해보자.

 

 

2. 법적 고소 및 소송

 

전세금을 돌려받지 못했을 때 어떤 죄명으로 법적고소와 소송이 가능한지 아래에서 좀 더 자세히 알아보자.

 

 

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전세금 미반환시 고소

 

전세금을 돌려받지 못한 경우 전세사기로 고소할 수 있다. 전세사기는 형법상 사기죄에 해당한다. 건물주가 전세보증금을 받고도 이를 반환할 의사가 없었거나, 거짓의 사실을 꾸며 전세계약을 체결한 경우가 이에 해당된다.

전세사기로 고소하기 위해서는 다음과 같은 증거자료를 확보하는 것이 중요하다.

1. 전세계약서
2. 전세보증금 지급 증빙(계좌이체내역, 현금영수증 등)
3. 건물주의 전세금 반환 지체 또는 거부 사실 증명 (내용증명과 카톡내역 녹취록을 준비한다.)
4. 등기부등본 등 건물 소유권 관련 서류

 

이러한 증거를 갖추어 건물주를 상대로 형사고소를 하면, 검찰에서 사기혐의에 대해 수사를 진행하게 된다. 사기혐의가 인정되면 건물주는 징역형과 벌금형에 처해질 수 있는데, 전세금 미반환의 경우 민사적으로 손해배상 청구도 가능하지만, 형사고소를 통해 강력한 조치를 취할 수 있음을 집주인에게 주지 시키는 것도 좋은 방법이다.

 

 

즉, 정리하자면 전세금을 못 돌려받으면 임차권등기명령과 보증보험 신청부터 실행하는 것이 좋다. 고소로 넘어가면 변호사를 선임해야 하고 마음고생이 심해지기 때문이다. 만약 전세 보증보험이 없고, 임차권등기명령에도 끄덕하지 않으면, 소송으로 넘어갈 수 있음을 알아둬야 하겠다. 

 

 

 

 

 

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