신도시 상가 분양은 보통 고가에 설정되어 있다. 대출이 70% 이상 나온다는 초기 설명과 달리 최근 신도시 상가 잔금 시 대출한도가 50%까지 떨어졌다. 그래서 신도시 상가 분양은 피하는 것이 좋지만, 그래도 받아야 한다면 경매 물건을 살펴볼 수 있다.
목차
1. 신도시 상가 분양
2. 신도시 상가 주의 사항
3. 신도시 상가 분양 잘 받는 법
신도시 상가 분양
지금은 세상이 좋아져서 상가 분양, 임대 받을 때 주의 사항을 인터넷에 쳐보면 후기가 잘 나온다. 하지만 불과 몇 년 전만 해도 신도시 상가 분양시장은 호구잡이 놀이터였다. 특히 퇴직을 앞둔 불안한 50-60대의 쌈짓돈을 터는 것이 그들의 수법. 요즘은 신도시 상가 분양은 절대로 받지 말라는 말을 들으며 다른 식으로 진화하고 있다.
모든 신도시 상가를 신규 분양 받으면 안 되는 것은 아니다. 그중에도 분명 계란 노른자 같은 임대물건이 있다. 하지만 그런 물건은 웬만해서는 일반인에게 기회가 오지 않는다. 오늘 글은 일반적인 신도시 상가 분양을 받을 때 주의사항과 단점에 대해서 알아본다.
신도시 상가 주의 사항
1. 대출 한도를 다시 알아본다. 보통 신도시의 아파트 상가 분양을 받을 때 분양상담사가 이렇게 말을 했을 것이다. 상가대출은 70-80%가능하다고 말이다. 하지만 현재 상가 대출은 LTV 50% 정도이다. 보통 10억짜리 상가라면 8억은 대출받을 생각으로 분양을 받는데, 현재 나오는 대출이 5억이 맥시멈이라면 남은 3억은 어떻게 잔금을 치를 것인가? 결국 문제가 생길 수밖에 없다.
2. 신도시 상가는 분양과 잔금을 치르는 기간이 적어도 3-4년이다. 그 사이 변화된 상권을 직접가서 확인을 해봐야 한다. 이미 분양을 받았다면 어떤 임대인이 들어올 수 있을지, 주변 상권을 살펴야 한다.
3. 신도시 상가는 분양은 비싸서 별로이고, 임대도 아직 배후 수요가 부족하기 때문에 장사가 힘들다. 즉 임대인, 임차인 모두 힘든 곳이라는 것을 알아야 한다. 그래서 가능하면 입지 좋은 곳(아래 설명)을 최초에 선점하는 것이 좋다.
4. 신도시 상가 시세가 얼마인지 제대로 알고 싶으면, 상가 분양 1년 후 경매사이트에 물건이 얼마나 올라오는지 체크해 본다. 경매물건이 많이 올라올수록 그 신도시 상권은 좋지 않다. 이런 곳을 싸다고 함부로 진입해서는 큰일 난다.
신도시 상가 분양 잘 받는 법
1. 신도시 상가 분양을 잘 받는 방법은 신규 분양을 받지 않는 것이다. 아이러니한가? 하지만 현실이 그렇다. 전문가들은 신도시 상가는 주인이 3번 정도 돌아야 진짜 자기 가격을 알 수 있다고 한다. 이 말인즉슨 신규로 분양받는 사람은 대부분 손해를 보게 된다는 뜻이다.
2. 그래도 신도시 상가를 신규진입해서 알짜자리에서 꼬박꼬박 월세를 받고 싶다면 누가 뭐래도 입지이다. 상권 분석이 제대로 되어 있어야 한다. 항아리 상권인 곳인데, 사람들이 이동하는 주출입로 1층에 위치하고 있고 사람들이 머무는 공간 앞에 있다면 더할 나위 없다.
3. 이동하던 사람들이 머무는 공간이란 신호등, 버스정류장 등이 있다. 이런 곳은 보통 프랜차이즈 점에서 노리고 있다. 같은 업종이 아니라 상생할 수 있는 업종을 생각해 둔 것이 있다면 프랜차이즈 입점 예정 상가 주변 1층을 노려볼 수 있다.
4. 경매는 위에서 설명했지만, 복불복이다. 실제 경매물건이 우르르나 오는 신도시 상권은 그냥 포기하는 것이 낫다. 싸게 받으면 수익률이 오르겠지라고 생각할 수 있지만, 이미 심폐소생 중인 상권일 가능성이 높기 때문이다. 그래서 경매물건이 희박한 곳에서 상가 물건이 나온다면 그곳은 주의 깊게 살필 필요가 있겠다.